De oplopende rente zet het herstel in de commerciële vastgoedmarkt onder druk. Hoewel beleggers actiever zijn dan een jaar geleden, zorgen hogere financieringskosten voor stijgende rendementseisen en extra druk op de prijzen. Ook bedrijven stellen zich terughoudend op; vanwege hogere financieringskosten stellen zij beslissingen over nieuwe huisvesting vaker uit. De vraag naar hoogwaardig en duurzaam vastgoed blijft bestaan, maar hogere kosten zetten een rem op investeringen en nieuwbouw. De ontwikkelingen verschillen echter per segment. Terwijl de opname van kantoor- en winkelruimte terugloopt, laat de bedrijfsruimtemarkt juist een zeer sterk kwartaal zien. Dat blijkt uit het rapport ‘Ontwikkelingen commercieel vastgoed Q3 2026’ van NVM Business, een analyse van de ontwikkelingen in de commerciële vastgoedsector.
Kantoren: laagste opname sinds begin 2023
Op de kantorenmarkt is in het derde kwartaal van dit jaar 158.100 m² opgenomen; dit is het laagste volume sinds het eerste kwartaal van 2023. In het derde kwartaal van 2026 is de opname 19% lager dan in dezelfde periode vorig jaar, terwijl ook het aantal transacties (-10%) afnam. Het aanbod (4,37 miljoen m²) heeft het hoogste niveau sinds eind 2023 bereikt. Tegelijkertijd blijft er vraag naar hoogwaardige kantoorruimte op goed bereikbare A-locaties. Dat geldt vooral voor de vijf grote steden; hier is in de eerste negen maanden van dit jaar 15% meer opgenomen dan een jaar eerder. Het aandeel van de G5 in de totale opname bedraagt inmiddels 46%.
Bedrijfsruimten: hoge opname, aanbod blijft stabiel
De bedrijfsruimtemarkt laat een sterk derde kwartaal zien. Met een opname van ruim 1,31 miljoen m² is het volume relatief hoog; ook zijn aanzienlijk meer transacties gerealiseerd dan in voorgaande jaren. Tegelijkertijd blijft het aanbod stabiel, op 10,74 miljoen m². De dynamiek is vooral groot in logistiek vastgoed. Bedrijven hebben een zichtbare voorkeur voor moderne panden, die zijn aangesloten op het stroomnet en geschikt voor verdere groei en verduurzaming. Het gevolg is dat op andere locaties ruimte beschikbaar komt, waardoor de hoge opname van bedrijfsruimte niet automatisch leidt tot minder aanbod.
Winkels: opname op het laagste niveau sinds drie jaar
De markt voor winkelruimtes beleefde een matig derde kwartaal. In totaal is 126.600 m² opgenomen; dit is het laagste niveau in drie jaar. In de eerste negen maanden van 2026 is het beeld echter genuanceerder; de opname is 3% lager dan vorig jaar, terwijl het aantal transacties met 8% is gedaald. Vooral in het middensegment - 200 tot 2.000 m² - is de opname minder groot. Grotere winkelruimtes vanaf 2.000 m², in het bijzonder supermarkten, laten juist groei zien. In de eerste drie kwartalen van 2026 is de totale opname in dit segment zelfs ruim verdubbeld (+150%). Ondanks de lagere totale opname blijft het winkelaanbod (1,22 miljoen m²) relatief stabiel.
Oplopende rente maakt beleggers terughoudend
Het totale beleggingsvolume in Q3 bedroeg € 3,23 miljard, tegenover €2,64 miljard in dezelfde periode in 2025. Hoewel het beleggingsvolume op jaarbasis met 26% significant is gestegen, zet de renteontwikkeling een rem op dit herstel. In vergelijking met het vorige kwartaal ligt het beleggingsvolume redelijk op peil (+2%). Nu financieringskosten door het laatste rentebesluit steeds verder oplopen, kijken investeerders kritisch naar de prijs die zij willen betalen. Geopolitieke onzekerheden en handelsbelemmeringen hebben tot gevolg dat kapitaalstromen onder druk staan. Van een massale uitstroom van kapitaal is volgens NVM Business weliswaar geen sprake, maar het is lastig om het juiste kapitaal bij het juiste vastgoed te vinden. Veel partijen besluiten daarom opnieuw te onderhandelen over afgesproken aankoopprijzen. Door de oplopende rente is het daarnaast voor projectontwikkelaars moeilijker om nieuwbouw te realiseren. Zo zetten hoge grond- en bouwkosten de ontwikkeling van nieuwe projecten onder druk.
Stabiel overheidsbeleid cruciaal om investeringen op gang te houden
Volgens NVM Business onderstrepen de ontwikkelingen het belang van een stabiel en voorspelbaar investeringsklimaat. Sven Bertens, bestuurslid bij NVM Business: “De hogere rente beïnvloedt de financierbaarheid van commercieel vastgoed op korte termijn, terwijl onzekerheid over regelgeving en oplopende kosten investeringsbeslissingen op langere termijn bemoeilijken. Een stabiel en voorspelbaar overheidsbeleid, in combinatie met een snellere vergunningverlening en een aantrekkelijk fiscaal klimaat zoals een verlaging van de overdrachtsbelasting van commercieel vastgoed, is cruciaal om het sentiment onder beleggers te verbeteren. Het is goed te zien dat het kabinet aandacht heeft voor een verbetering van het investeringsklimaat.”